Van plan tot vergunning

Van plan tot vergunning: alle stappen uitgelegd

De hele procedure van delen van uw plan tot het verlenen van de uiteindelijke vergunning kan lang duren: twee jaar of langer. U moet namelijk veel stappen doorlopen en heel veel partijen moeten met uw aanvraag akkoord gaan.

Er zijn vier grote stappen die u doorloopt: het adviesgesprek, het toetsingsgesprek, de vergunningsprocedure en de anterieure overeenkomst. Hieronder leggen we uit wat iedere stap is en wat er binnen die stap allemaal gebeurt.

1. Het adviesgesprek

Het adviesgesprek is de start van het proces. U voert een gesprek over uw plannen met de gemeente. Tijdens het gesprek zijn meerdere disciplines/afdelingen betrokken: de programmamanager wonen, volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, een landschapsarchitect en een stedenbouwkundige of architect. Het doel van dit gesprek is om samen met u te kijken naar de mogelijkheden van uw plannen en u te informeren over de vervolgstappen.

Ruimtelijke eisen

• We kijken of uw plan past binnen de geldende beleidsregels
• We kijken, samen met een landschapsarchitect, of uw plan in het landschap past
• De stedenbouwkundige of architect bekijkt de welstandsaspecten, zoals welke kleuren en materialen u gebruikt en of de vormgeving op de locatie past
• We kijken alvast of u onderzoeken moet laten verrichten en zo ja, welke. Bijvoorbeeld onderzoeken op het gebied van stikstof, ecologie of archeologie

Volkshuisvestelijke eisen

• Woningen die betaalbaar blijven is een speerpunt van de gemeente. Daarom zijn er maximale koop- en huurprijzen vastgesteld. Wij bespreken met u welke grens voor u geldt. Bij een koopwoning wordt de maximale koopprijs van de woning exclusief de grond en inclusief BTW en duurzaamheidsmaatregelen berekend. Dit moet u aantonen met offertes. Uw eigen werkzaamheden vallen ook binnen dit maximale bedrag. Ook hiervan moet u een overzicht laten zien. De maximale huurprijs onderbouwt u met een huurprijscheck(externe link) voor zelfstandige woonruimte, vanuit het woningwaarderingsstelsel. Deze mag iets hoger uitvallen dan de maximale huur die u vraagt voor de woning.

De maximale koop- en huurprijzen zijn als volgt:

• Wij bespreken met u wie de bewoner van de woning wordt en of er door de verhuizing een andere woning vrij komt.
• Ook bespreken we de anterieure overeenkomst (zie stap 3) met u.

U schetst uw plannen verder uit met de landschapsarchitect, de stedenbouwkundige of architect of  neemt uw tekenwerk met hen door.

Wat kunt u alvast doen, voorafgaand aan dit gesprek?

• Nadenken over de locatie van de woningbouw
• Het schetsen van de te (ver)bouwen woning

2. Het toetsingsgesprek

Het toetsingsgesprek is op het gemeentehuis. Tijdens dit gesprek stellen we het kavelpaspoort op. In dit kavelpaspoort toetsen we de onderdelen van het adviesgesprek, op basis van de door u toegestuurde documenten. Om met elkaar in gesprek te gaan is het noodzakelijk dat u een aantal documenten bij de hand heeft. Het is verstandig om deze stukken te laten opstellen door een gespecialiseerd bureau, zoals een architect, bouwkundig tekenbureau, bouwbedrijf of een onderzoeksbureau.

Het gaat om de volgende documenten:

• Bouwtekeningen, met een overzicht van de oppervlaktes
• Een tekening van de erfinrichting, met verharding en beplanting
• De ruimtelijke onderbouwing. Onderdeel hiervan zijn onderzoeken als ecologie met stikstofberekening, kwaliteit van de bodem en verkeerslawaai.

Wij beoordelen voor het opstellen van het kavelpaspoort de onderstaande punten:

• Ruimtelijke eisen: Beleidsregels Nieuwe Woningen, passend binnen landschap, welstandsaspecten en ruimtelijke onderbouwing;
• Volkshuisvestelijke eisen: toetsingseisen Woonprogramma (zoals het aantal woningen, de doelgroep, huur of koop, doorstroming en blijvende betaalbaarheid).

Als we uw documenten goedkeuren, wil dit niet automatisch betekenen dat u uw vergunning krijgt. Er zijn namelijk andere partijen die uw plannen moeten goedkeuren, zoals bijvoorbeeld de Provincie. Zie hiervoor de stap ‘vergunningsprocedure’.

Let op: u kunt uw documenten altijd naar het Woonteam sturen, voordat het toetsingsgesprek begint. Wij lezen namelijk graag mee met uw ruimtelijke onderbouwing en kunnen zo alvast de landschaps- en welstandsaspecten bekijken.

Als u het toetsingsgesprek met ons heeft gevoerd, zit de taak er voor ons, het Woonteam, op. Hierna nemen de vergunningsverleners het van ons over.

3. De anterieure overeenkomst

Voordat u uw omgevingsvergunning aanvraagt, maakt u afspraken met de gemeente. Dit noemen we de anterieure overeenkomst. In de anterieure overeenkomst staat bijvoorbeeld:

• De kosten die de gemeente maakt voor ingrepen in openbaar gebied. Denkt u hierbij bijvoorbeeld aan: het op gemeentelijke grond aan- of omleggen van riolering, verplaatsen of aanleggen van een inrit, et cetera
• De kosten van eventuele planschade of nadeelcompensatie
• Wie er in de woning komt te wonen
• Dat die persoon er minstens tien jaar moet blijven wonen
• Voor welke huurprijs de woning wordt aangeboden
• Voor welke prijs de woning wordt gebouwd
• Hoe lang het duurt voordat de bouw- of verbouwplannen klaar zijn
• De erfinrichting
• Het kavelpaspoort

4. De vergunningsprocedure (Wabo)

Na een positief toetsingsgesprek kunt u een omgevingsvergunning aanvragen. Hiervoor bestaan twee procedures: de reguliere (normale) of de uitgebreide procedure.

Reguliere voorbereidingsprocedure

Bij de reguliere procedure wordt de beslissing op uw vergunningsaanvraag normaal gesproken binnen acht weken genomen. Het duurt langer als blijkt dat de door u aangeleverde gegevens niet voldoende zijn om een besluit te nemen. U krijgt natuurlijk wel de mogelijkheid om uw aanvraag aan te vullen. Tot slot kunnen we deze termijn één keer verlengen met zes weken. Bijvoorbeeld omdat wij meer tijd nodig hebben.

• U valt onder de uitgebreide procedure als uw plan niet in het bestemmingsplan van de gemeente past. De meeste vergunningsaanvragen die het Woonteam behandelen passen niet binnen het bestemmingsplan en komen dus in de uitgebreide procedure terecht.

Uitgebreide voorbereidingsprocedure

Wanneer u in de uitgebreide procedure terechtkomt, duurt het in principe 26 weken voordat er een beslissing genomen wordt. Dit duurt langer als blijkt dat uw gegevens niet voldoende zijn. Ook dan krijgt u de mogelijkheid om uw gegevens aan te vullen. Ook bij deze procedure geldt dat we de termijn één keer met zes weken kunnen verlengen.

Als u een omgevingsvergunning aanvraagt, dan heeft u naast de documenten van het toetsingsgesprek (bouwtekeningen, erfinrichting, ruimtelijke onderbouwing en kavelpaspoort) nog andere documenten nodig. Deze zetten we hieronder voor u op een rij:

• Technisch tekenwerk, zoals gevels, plattegronden, situatie op schaal met maten, brandwerende voorzieningen, et cetera
• Toetsing bouwbesluit

Let op: u wilt natuurlijk dat de vergunningsaanvraag zo snel mogelijk wordt afgehandeld. Het is daarom belangrijk om uw vergunning direct helemaal compleet aan te vragen. Dus compleet met alle tekeningen, berekeningen en onderzoeken.